Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Полезная информация:

Органы управления ЦБ РФ
Высшим органом ЦБ является Совет директоров - коллегиальный орган, определяющий основные направления деятельности ЦБ и осуществляющий руководство и управление ЦБ. В Совет директоров входят Председатель ЦБ и 12 членов Совета директоров. Члены Совета директоров работают на постоянной основе в ЦБ. Пре ...

История национальной денежно-кредитной политики Республики Беларусь
Национальный банк Республики Беларусь ежегодно разрабатывает Основные направления Денежно-кредитной политики, в которых определяются цели, показатели, инструменты денежно-кредитного регулирования на очередной год. Они должны как обеспечить согласованность всех подсекторов денежно-кредитной системы, ...

Формирование доходов ФФОМС и их анализ
Управление формирования доходов по ОМС принимает участие в разработке перспективных планов развития системы ОМС. Осуществляет расчет доходной части бюджета ФОМС на основании макроэкономических показателей Минэкономразвития России. Осуществляет анализ поступления финансовых средств по ОМС, организац ...