Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Полезная информация:

Эмитент карт
Эмитент банковских карт осуществляет их выпуск, открытие карточных счетов и расчетно-кассовое обслуживание клиентов при совершении операций с использованием банковских карт. Наименование и логотип эмитента обязательно должны присутствовать на банковской карте. В качестве эмитента карт для физически ...

Учет межбанковских расчетов
Порядок отражения операций по корреспондентскому счету осуществляется исходя из требований, установленных Банком России: операции, отраженные в выписках по корсчету банка, должны быть включены в баланс банка днем их проводки по корсчету. Зачисление (списание) денежных средств по счетам клиентов бан ...

Нормативная база регулирования рынка ценных бумаг Венгрии
Фондовый рынок Венгрии является старейшим из всех восточноевропейских стран, который регулируется двумя Законами: Законом о компаниях, принятым в 1988 году; Законом об открытой эмиссии ценных бумаг и фондовой бирже, принятым в феврале 1990 года. Как раз таки последний был использован в качестве нор ...