Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Полезная информация:

История возникновения института Центрального банка
Центральный банк в любом государстве занимает особое место в кредитно-финансовой системе. В отличие от коммерческих банков и других кредитных организаций центральный банк представляет собой государственный орган, отвечающий за объем денежной массы и кредитов, предоставляемых экономике в целом. Возн ...

Инвестиционная политика государства
Различают следующие виды инвестиционной политики: - государственная - региональная - отраслевая - инвестиционная политика субъектов хозяйствования Они тесно взаимосвязаны между собой, но доминирующей является инвестиционная политика государства. Инвест.политика гос-ва - это комплекс направленных ме ...

Роль Центрального банка в денежно-кредитном регулировании экономики
Денежно-кредитная политика традиционно рассматривается как важнейшее направление экономической политики государства и представляет собой совокупность разработанных центральным банком совместно с правительством мероприятий в области организации денежных и кредитных отношений в стране. С помощью этих ...