Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Полезная информация:

Системы организации учета операций на счетах банка
Основное место в системе организации учета операций на счетах Евразийского банка занимает отдел учета и контроля операций. Отдел учета и контроля операций является структурным подразделением АО «Евразийский Банк» и возглавляется Главным бухгалтером – начальником Отдела учета и контроля операций, на ...

Схема отчета о прибылях и убытках банка как основа анализа прибыльности банка
В литературе вопросам управления банковскими операциями приводится следующая рекомендуемая схема отчета о прибылях и убытках банка. Такая схема отчета о прибылях и убытках включает в себя доходные и расходные статьи, отражающие основные обобщенные операции банка и процесс формирования прибыли с ука ...

Вступление в силу и срок действия договора страхования
Срок действия договора страхования устанавливается по соглашению сторон. Договор вступает в силу (если его условиями не предусмотрено иное): а) при уплате страховой премии наличными деньгами – с 00 часов дня, следующего за днем уплаты в кассу Страховщика или получения представителем Страховщика стр ...