История развития ипотечного кредитования

Банковская система » Ипотечное кредитование в Российской Федерации » История развития ипотечного кредитования

Первая ипотека (закладная) first mortgage, или старшая ипотека — это залог недвижимости, которая до этого не закладывалась, или точнее — недвижимости "чистой" (или очищенной) от долгов. Старшая ипотека дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения убытков (удовлетворения своих требований) из стоимости недвижимости — т.е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов, т.е. кредиторов младших ипотек (junior mortgage).

В отличие от первой ипотеки - вторая (или вторичная) ипотека (second mortgage), — залог заложенной ранее недвижимости. Все последующие ипотеки, вторая, третья и т.д., а также младшая, завершающая (wraparound mortgage), являются "следующими" к первому зарегистрированному залоговому праву. Обязательства субординированных ипотек (в порядке их регистрации) всегда учитывают приоритетность права старшей по отношению к предыдущей ипотеке.

Более поздняя ипотека может учитывать в своем балансе один или более предыдущих ипотечных кредитов. Вторая ипотека по сумме кредита больше первой или нескольких, если она учитывает в своем балансе предыдущую. Если она рассматривается как самостоятельная ипотека — home equity credit, то сумма кредита второй ипотеки рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости минус сумма первой ипотеки (предыдущих) и может предоставляться в меньшем объеме к стоимости недвижимости (допустим, если обычная ипотека рассчитывается исходя из 80% стоимости недвижимости, то вторая может рассчитываться исходя из 60%). Из-за более высокого риска вторая ипотека обычно имеет увеличенную процентную ставку и сокращенные сроки кредита.

Как правило, заемщик имеет дело только с последним кредитором, который рассчитывается сам с предыдущими кредиторами, передавая часть платежей предыдущим по субординации. Последняя ипотека — завершающая ипотека или ипотека обертка, wraparound mortgages — всегда включает предыдущие ипотеки и потому имеет больший объем в отличие от home equity credit - второго кредита, который предоставляется в меньшем объеме.

Завершающие ипотеки являются разновидностью вторичного субординированного финансирования. Обычно цель второй ипотеки — получить дополнительный кредит. Получение этих кредитов имеет место при существенном повышении стоимости недвижимости с момента оформления первой закладной на нее, при погашении большой части кредитного долга. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 60-85% продажной стоимости объекта залога. Однако существуют разные договоренности и условия получения последующих ипотек.

Все субординированные ипотеки могут быть структурированы различным образом, исходя из условий, во-первых — последней или завершающей ипотеки, во-вторых, условий предыдущих ипотек (кредитов), и включают правовую часть и техническую сторону выплат.

Таким образом, последующие ипотеки могут иметь (помимо различных кредиторов и заемщиков) различных залогодателей, например, при перепродаже недвижимости с ипотекой, различных заемщиков (при варианте ипотеки с третьим лицом, являющимся залогодателем, но не являющимся заемщиком) и т.д., и складываться в достаточно сложные как юридические, так и финансовые технологические схемы.

Действие залога обычно ограничено сроком действия кредитного обязательства (срок кредита определен кредитным договором). Российским законодательством четко обозначен основной документ — ипотечный договор, однако ипотечные права залогодержателя могут быть удостоверены и закладной. Законодательные тонкости залога в различных странах сильно отличаются друг от друга, создавая специфическую экономико-правовую область.

Российское законодательство в принципе не отходит от общепризнанных норм и предусматривает отчуждение заложенного имущества залогодателем другому лицу (ст.37 Закона "Об ипотеке"), последующую ипотеку (ст.43.гл.7), уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной (ст.47).

Ипотечные банки и различные финансовые компании все чаще выполняют функции финансовых посредников выдающих займы и продающих их затем другим кредиторам и инвесторам из привлеченных внешних источников (банковские займы и иные виды займов, а не депозитные средства).


Полезная информация:

Методология формирования стратегии устойчивого развития коммерческих банков
Определяя теоретико - методологические подходы к развитию анализа финансовой устойчивости банка нами сделал вывод о возможной комплементарности мотивированных рейтинговых суждений консалтинговых агентств и внутрибанковских аналитических процедур при оценке степени устойчивости и надежности финансов ...

Банковский рынок драгметаллов
В отношении золота следует принимать международную практику, согласно которой золото – это обычный товар, но с единственной специфической функцией – согласно методике Международного валютного фонда он учитывается при расчете золотовалютных резервов центральных банков. Отнесение драгоценных металлов ...

Застрахованные лица
Застрахованными лицами являются лица, на которых распространяется обязательное пенсионное страхование. Ими могут быть граждане РФ, а также проживающие на территории Российской Федерации иностранные граждане и лица без гражданства: - работающие по трудовому договору или по договору гражданско-правов ...

Разделы

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.linebanks.ru