Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Банковская система » Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России » Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Страница 3

По общему принципу залоговое, в числе, ипотечное правоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

В некоторых правовых системах, в частности в гражданском законодательстве Германии и Швейцарии, имеют место конструкции абстрактных форм залога. В § 1191 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) записано, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет стоимости земельного участка (поземельный долг – Grundschuld). В отношении поземельного долга применяются предписания об ипотеке, в отношении процентов по поземельному долгу применяются предписания о процентах по ипотечному требованию (§ 1192 ГГУ). Право на получение денежной суммы за счет стоимости земельного участка существует само по себе, оно абстрактно и не зависит от целей его установления. Земельный долг может быть установлен даже в отношении собственника земельного участка путем оформления залогового свидетельства на самого собственника (§ 1196 ГГУ). Поэтому в литературе залоговое свидетельство, оформляющее Grundschuld, называют вещным векселем. Конструкции абстрактного залога, подобные Grundschuld, российскому праву неизвестны.

Требование, обеспечиваемое залогом, в том числе, ипотекой как его разновидностью, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК написано, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Объем требований, обеспечиваемых залогом, намного шире при залоге недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества при указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить траты на его охрану и содержание, на погашение задолженности залогодателя по сборам, налогам или коммунальным платежам, с этим имуществом связанные.

Субъекты ипотечного правоотношения – залогодатель, т.е. лицо, предоставившее в залог недвижимое имущество, и залогодержатель – лицо, принявшее в залог это имущество. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом – залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо – залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).

Залогодателем может быть лицо, обладающее правом распоряжения недвижимым имуществом. Таким является собственник или другой титульный владелец, которому дано право передать в ипотеку имущество. При этом, в соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, на которое зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Так, в практике имеется случай признания договора об ипотеке недействительным в силу того, что он был заключен лицом, которое не зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства, то есть формально не приобрело права собственности на него. Похожим образом был признан недействительным договор об ипотеке права аренды земельного участка, заключенный ранее регистрации этого права . Имущество, которое находится в стадии приватизации также не может быть передано в ипотеку до окончания таковой .

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8


Полезная информация:

Основные методы управления рисками и ликвидностью в коммерческих банках
Управление рисками не представляет собой набора формальных действий, которые осуществляются в некоем вакууме. Работая вместе с линейным руководством, работник, готовящий оценку, пытается определить риск, минимизировать и смягчить потери, где это возможно. Оценка успеха связана с осуществлением имен ...

Члены фондовой биржи
Фондовая биржа относится к числу закрытых бирж. Это означает, что торговать на ней ценными бумагами могут только ее члены. Кого же считают членом биржи? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, что фондовая биржа — это некоммерческая организация. Поэтому в ее деятельности заинтересованы те, ...

Банковское регулирование и надзор
ЦБ является органом банковского регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций. ЦБ осуществляет постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями банковского законодательства, нормативных актов ЦБ, в частности установленных ими обязательных нормативов. Главная цель банковско ...

Разделы

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.linebanks.ru