Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Особенностью правовой конструкции ипотеки также является сопровождение иных правоотношений, которые обеспечиваются ипотекой. Эта особенность присуща ипотеке в силу ее назначения как способа обеспечения исполнения обязательств.

Форма договора ипотеки в настоящее время имеет только одну существенную особенность, – договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Ранее договор подлежал также и нотариальному удостоверению, однако, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] требование о нотариальном удостоверении договора было отменено.

Требование государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения установлено ГК РФ в качестве обязательного. Порядок государственной регистрации устанавливается Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятым 21 июля 1997 г.

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. В настоящее время предметом договора ипотеки может быть объект незавершенного строительства. При этом для залога такого объекта залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом при ипотеке объектов незавершенного строительства, ипотека будет также сохранять силу – только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. К такому выводу пришел Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [27]. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).

В письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в своем Письме № 90 указал на возможность ипотеки доли в недвижимости. Так, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) (п. 3 Письма № 90).

Определенные вопросы возникают при разрешении вопроса о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею. Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Так судебная практика исходит из того, что залог здания или сооружения недействителен без одновременного залога находящегося на праве собственности или аренды земельного участка [21, 22].

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Полезная информация:

Анализ финансовой устойчивости и кредитоспособности предприятия
Относительные показатели финансовой устойчивости характеризуют степень зависимости предприятия от внешних инвесторов и кредиторов. Владельцы предприятия заинтересованы в оптимизации собственного капитала и в минимизации заемных средств в общем объеме финансовых источников. Кредиторы оценивают финан ...

Особенности становления банковской системы России в конце XVIII начале XIX века
Особенность развития экономики в России XVIII в., а именно, малые размеры капиталов и низкая численность экономически независимых людей, высокий рис операций, связанных с торговлей и слабая правовая база, подкрепляющая кредит (из-за неразвитости) все эти факторы отрицательно влияли на процесс форми ...

Порядок оценки состояния ликвидности в банке
Наиболее информативными и содержательными для оценки ликвидности являются балансы коммерческого банка. Баланс коммерческого банка – это бухгалтерский баланс, в котором отражается состояние собственных и привлеченных средств банка и их размещение в кредитные и другие активные операции. По данным бал ...