Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».

На практике возник вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка. Согласно ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В качестве примера реализации данного положения на практике можно привести Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98, в котором указано, что вывод апелляционной инстанции о рассмотрении спора в отношении ненадлежащего субъекта правоотношений является ошибочным. Истец является арендатором земельного участка, на котором расположено заложенное строение. В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 договор ипотеки, при котором в залог передается только здание или сооружение, а право аренды земельного участка не является предметом залога, должен считаться ничтожной сделкой согласно ст.168 ГК РФ [24].

Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст.340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. При этом наличие согласия арендодателя является обязательным условием для действительности договора ипотеки [36].

Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном ст.ст.447 – 449 ГК (ст.56 Закона об ипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведены публичные торги по продаже права, в результате которых заключается не договор купли-продажи, а договор уступки права, на который распространяется действие ст.ст.383 – 389 ГК.

В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные с ипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания также обязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), на котором расположено это здание? В этом плане также еще не разработано приемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. В практике можно встретить примеры, когда суд указывает о необязательности перехода прав на земельный участок при ипотеки части здания [23]. Однако, заключив, например, договор ипотеки на обе части здания залогодатель может необоснованно «обойти» требование о залоге земельного участка под ним. Такой пример также имеется в судебной практике и суд признал данный договор притворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку – договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права аренды находящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлось практически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договор признан соответствующим законодательству [34].

Справедливости ради остается лишь признать, что данный случай порождает множество вопросов и требует выработки при залоге части здания определенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленной в п.3 ст.340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (то есть в целом) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейший способ обхода этой нормы – путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости (земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, что может потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога, например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно, и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, что практически может оказаться нереальным в силу ее малого размера. Однако, отсутствие подобного указания в законе приводит к нарушению принципа единства права на недвижимость и земельный участок, занятый ею. Таким образом, для устранения указанного пробела можно рекомендовать распространить правило о переходе права на земельный участок и на ипотеку части здания или сооружения, изменив абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке следующим образом:

Полезная информация:

Правовые аспекты потребительского кредитования
На сегодняшний день разработано два законопроекта: проект «О потребительском кредите», подготовленный Министерством финансов Российской Федерации, и проект «О потребительском кредитовании», подготовленный рабочей группой Ассоциации региональных банков России. Защита прав потребителей в сфере банков ...

Исторический путь развития страхования в России
В условиях огосударствленной социалистической экономики потребность в страховании была минимальной. Граждане страховали свое имущество, дома и жизнь, однако не в массовом порядке. Так, в 1989г. число действующих договоров добровольного страхования среди населения составляло 12165 млн. при численнос ...

Структура управления и нормативно правовая деятельность Национального банка
Органами управления Национального Банка Казахстана являются Правление и Совет директоров (Директорат). Высшим органом управления Национального Банка Казахстана является Правление. Правление Национального Банка Казахстана состоит из девяти человек. В состав Правления Национального Банка Казахстана в ...