Рынок залогового имущества

“Хотя год назад этот рынок казался очень перспективным”, — говорит директор Украинской тендерной системы Денис Дрозд. Он организовал залоговую биржу в 2008-м. Тогда бизнесмен предположил, что с кризисом и ухудшением платежной дисциплины банковских заемщиков на наш рынок будет выброшено большое количество дешевых залогов по кредитам: квартир, авто, земельных участков и т. п. Желающих продать автомобиль, находящийся в залоге - несколько тысяч. За минувший год финструктуры действительно выставили на продажу немало залогов (на интернет-сайтах только первой десятки финучреждений значится более5000 объявлений о продаже залогового имущества). Однако сделок заключается не так уж и много. «На практике реализуется только20% выставленных на продажу залогов», — говорит директор ООО «Диброва» (Украинская интернет-биржа) Станислав Шкуринский.

«Зимой-весной покупатели довольно активно интересовались кредитными залогами, — рассказывает директор компании «Кредитная консультация» Андрей Половченко. — Но они сталкивались с двумя проблемами: либо залог был слишком дорогим по сравнению с аналогичными объектами на рынке, либо существовала вероятность того, что бывший владелец имущества оспорит решение суда об изъятии залога и вернет его в свою собственность». Цена залогового имущества и наличие юридических рисков зависят от процедуры приобретения залога, а именно от того, кто его продал: сам заемщик (добровольно) или финучреждениеот его имени, либо банк или Государственная исполнительная служба (ГИС) по решению суда об отчуждении залога.

Как правило, если заемщик продает залог добровольно, то стремится сделать это не дешевле продавцов аналогичных объектов на рынке. С начала кризиса стоимость залоговпо кредитам физлиц (автомобилей, квартир) уменьшилась. Так, недвижимость в Киеве и Киевской области с прошлогоднего октября подешевела на 30–50% (в долларовом эквиваленте). При этом сумма полученного заемщиком кредита не изменилась и с девальвацией гривни даже выросла (для инвалютных ссуд). Поэтому чем дороже заемщик продаст машину или квартиру, меньший остаток кредита ему придется возвращать банку в дальнейшем.

Аналогичная ситуации, когда продавец залога — финорганизация. Такие учреждения, как правило, выставляют залоговые объекты на продажу по текущим рыночным ценам и просто ждут, пока объявятся покупатели.

Понятно, что дорогие залоги не пользуются большим спросом. Зато дешевые объекты — по цене на 10–30% ниже рыночной (когда заемщику или банку нужно срочно продать залог) — сметаются покупателями в считанные дни. «Дешевые автомобили продаются в течение двух-трех дней, квартиры — за неделю», — отмечает Станислав Шкуринский.

Если же продажей залога занимаестя Государственная исполнительаня служба, то цена, вероятнее всего, устроит даже самого придирчивого покупателя: оценочная стоимость объекта в среднем на 20% ниже рыночной. А если покупатель не нашелся, ГИС снижает ее еще на 15–20% (максимум 30%). В результате такой залог может продаваться на 40% ниже рыночной стоимости аналогичных объектов.

Но покупка залога у ГИС грозит обернуться чередой судебных разбирательств: банковский должник может подать апелляцию, начав небыстрый судебный процесс вокруг принудительного отчуждения залога. Формально объект может вернуться к нему, а покупателю придется судиться с финучреждением, требуя денежного возмещения. Банк же будет оттягивать возврат вырученной за имущество суммы до тех пор, пкоа кредит не будет погашен нерадиывм заемщиком.

В то же время сами банкиры утверждают, что финструктуры рекдо забирают залоги у заемщиков принудительно, пытаясь убедить должников продать имущество добровольно. «Заемщик может найти покупателя по сходной цене и погасить весь кредит или его львиную долю, тогда как реализация залога ГИС съедает до 35–40% рыночной стоимости объекта», — говорит зампред правления Эрсте Банка Павел Цетковский. К тому же принудительная реализация залога в таком случае затягивается как минимум на полгода. И пока финучреждение судится с заемщиком и продается залог, банк обязан резервировать под проблемную задолженность 100% суммы кредита.

Впрочем, в отдельных случаях бакни не дожидаются продажи залога, а переоформляют его в собственность финучреждения. Так происходит лишь в том случае, если объект интересен банку: например, финорганизация моежт забрать на баланс некую коммерческую недвижимость, в которой можно разместить филиал.

Полезная информация:

Другие профессиональные участники фондового рынка
Операции на биржах проводят только профессионалы, объединенные биржевым комитетом. Посредников в биржевых операциях называют по-разному: биржевые маклеры, куртье, комиссионеры, брокеры и стокброкеры. Все они работают за вознаграждение куртаж, выраженный в процентах или долях процента от общей суммы ...

Цели и задачи Центрального Банка РФ
Большой экономический словарь даёт следующее определение центрального банка: "Государственное кредитное учреждение, наделённое правом выпуска банкнот, регулирования денежного обращения, кредита и валютного курса, хранения официального золотовалютного резерва. Является “банком банков", аге ...

Характеристика действующей сети учреждений здравоохранения РФ
Здравоохранение относится к социальным системам, регулирование деятельности которых осуществляется на межсекторальном уровне, т.е. деятельность субъектов системы зависит от политики различных министерств и ведомств[1]. Многообразие субъектов, объектов и форм деятельности - характерная особенность з ...