Заключение

Современной проблемой ипотечных отношений является нарушение принципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Таким образом, для единообразия правоприменительной практики можно рекомендовать унифицировать положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».

Аналогичным образом для применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:

«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».

Существуют определенные процедурные проблемы передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можно рекомендовать при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства получать от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.

Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога – всего многоквартирного дома – и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения [64, c. 251].

Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечении застройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.

Полезная информация:

Нормативная база регулирования рынка ценных бумаг Венгрии
Фондовый рынок Венгрии является старейшим из всех восточноевропейских стран, который регулируется двумя Законами: Законом о компаниях, принятым в 1988 году; Законом об открытой эмиссии ценных бумаг и фондовой бирже, принятым в феврале 1990 года. Как раз таки последний был использован в качестве нор ...

Анализ применения пластиковых карт в Сибирском Отделении Сбербанка России
За последние годы Сбербанк стал крупнейшим и наиболее значимым финансовым институтом Центральной и Восточной Европы, а также одним из заметных участников мирового финансового рынка. Этот рост происходил на фоне исключительно динамичного развития российского банковского рынка. Возможности и потенциа ...

РВПУ - инструмент снижения кредитного риска банка
Качественная и количественная оценка кредитного портфельного риска проводится одновременно с использованием следующих методов оценки риска кредитного портфеля: аналитический; статистический; коэффициентный. Аналитический метод представляет собой оценку возможных потерь (уровня риска) банка и осущес ...