Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости

Однако названный Указ в части, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 14-19), не мог быть реализован, поскольку сам факт его издания противоречил федеральным законам, что недопустимо в силу п. 3 ст. 90 Конституции РФ и п. 3 ст. 3 ГК РФ.

Во-первых, в соответствии с п. 6 ст. 131 и п. 2 ст. 3 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен устанавливаться федеральным законом. Согласно части второй ст. 4 Закона № 52-ФЗ, по вопросам, которые, согласно части первой ГК РФ, регулируются только федеральными законами, могут действовать нормативные акты Президента РФ, но изданные до введения в действие части первой ГК РФ. В ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГКРФ» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была признана юридическая действительность договоров купли-продажи недвижимости и предприятий, а также дарения недвижимости без государственной регистрации, но при условии их нотариального удостоверения. Тем самым решение вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с федеральными законами не входит в компетенцию Президента РФ.

Во-вторых, Указом предусмотрено, что ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивается специально создаваемой Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, подчиненной непосредственно Президенту РФ. Вместе с тем, согласно ст. 131 ГКРФ, такая регистрация должна производиться учреждениями юстиции, что предполагает подчинение этих органов не только федеральным органам исполнительной власти, но и государственным органам субъектов РФ. Тем более что речь идет о недвижимом имуществе, находящемся не только в федеральной собственности, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем самым были ущемлены права субъектов РФ.

К тому же Федеральная комиссия так и не приступила к осуществлению своей деятельности и была юридически упразднена указом Президента РФ от 30.04.98 № 483 «О структуре федеральных органов исполнительной власти».

Следовательно, договора залога недвижимости (ипотеки), совершенные после вступления в силу Указа № 293 до вступления в силу Закона № 122-ФЗ не могут быть признаны недействительными по причине отсутствия государственной регистрации в порядке и по формам, предусмотренным этим Указом.

Как уже отмечалось, 1 февраля 1998 г. (по истечении шести месяцев со дня официального опубликования 30 июля 1997 г.) вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный Федеральный закон установил, что обязательность введенного им порядка государственной регистрации не распространяется на права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, а также подтвердил легитимность ранее совершенной регистрации прав на недвижимое имущество в субъектах РФ и муниципальных образованиях (п. 1 ст. 6). При этом предусмотрено, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г.

В развитие этого Закона Правительством РФ был предпринят целый ряд мер. Наиболее важными из них являются:

образование Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью органов, осуществляющих регистрационные полномочия, и утверждение положения о ней (Постановления Правительства РФ от 01.11.97 № 1378 и от 21.02.98 №238);

утверждение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219);

установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (Постановление Правительства РФ от 26.02.98 № 248);

утверждение Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Правительства РФ от 06.03.98 №288).

С 22 июля 1998 г. (с момента официального опубликования) вступил в силу Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусматривает специальные нормы, посвященные государственной регистрации ипотеки (статьи 19-28).

Полезная информация:

Развитие кредитной кооперации за рубежом и в России
В Российской Федерации такая разновидность кредитной организации как кредитный кооператив законом не предусмотрено. Но при этом законодательством предусмотрено существование кредитных потребительских кооперативов. Как разновидности кредитного кооператива можно рассматривать сельскохозяйственные коо ...

Инструменты денежно-кредитной политики
Воздействие субъектов денежно-кредитной политики на ее объекты осуществляется с помощью набора специфических инструментов. Под инструментами денежно-кредитной политики понимают средство, способ воздействия Центрального банка как органа денежно-кредитного регулирования на объекты денежно-кредитной п ...

РВПУ - инструмент снижения кредитного риска банка
Качественная и количественная оценка кредитного портфельного риска проводится одновременно с использованием следующих методов оценки риска кредитного портфеля: аналитический; статистический; коэффициентный. Аналитический метод представляет собой оценку возможных потерь (уровня риска) банка и осущес ...