Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости

Однако названный Указ в части, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 14-19), не мог быть реализован, поскольку сам факт его издания противоречил федеральным законам, что недопустимо в силу п. 3 ст. 90 Конституции РФ и п. 3 ст. 3 ГК РФ.

Во-первых, в соответствии с п. 6 ст. 131 и п. 2 ст. 3 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен устанавливаться федеральным законом. Согласно части второй ст. 4 Закона № 52-ФЗ, по вопросам, которые, согласно части первой ГК РФ, регулируются только федеральными законами, могут действовать нормативные акты Президента РФ, но изданные до введения в действие части первой ГК РФ. В ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГКРФ» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была признана юридическая действительность договоров купли-продажи недвижимости и предприятий, а также дарения недвижимости без государственной регистрации, но при условии их нотариального удостоверения. Тем самым решение вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с федеральными законами не входит в компетенцию Президента РФ.

Во-вторых, Указом предусмотрено, что ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивается специально создаваемой Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, подчиненной непосредственно Президенту РФ. Вместе с тем, согласно ст. 131 ГКРФ, такая регистрация должна производиться учреждениями юстиции, что предполагает подчинение этих органов не только федеральным органам исполнительной власти, но и государственным органам субъектов РФ. Тем более что речь идет о недвижимом имуществе, находящемся не только в федеральной собственности, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем самым были ущемлены права субъектов РФ.

К тому же Федеральная комиссия так и не приступила к осуществлению своей деятельности и была юридически упразднена указом Президента РФ от 30.04.98 № 483 «О структуре федеральных органов исполнительной власти».

Следовательно, договора залога недвижимости (ипотеки), совершенные после вступления в силу Указа № 293 до вступления в силу Закона № 122-ФЗ не могут быть признаны недействительными по причине отсутствия государственной регистрации в порядке и по формам, предусмотренным этим Указом.

Как уже отмечалось, 1 февраля 1998 г. (по истечении шести месяцев со дня официального опубликования 30 июля 1997 г.) вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный Федеральный закон установил, что обязательность введенного им порядка государственной регистрации не распространяется на права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, а также подтвердил легитимность ранее совершенной регистрации прав на недвижимое имущество в субъектах РФ и муниципальных образованиях (п. 1 ст. 6). При этом предусмотрено, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г.

В развитие этого Закона Правительством РФ был предпринят целый ряд мер. Наиболее важными из них являются:

образование Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью органов, осуществляющих регистрационные полномочия, и утверждение положения о ней (Постановления Правительства РФ от 01.11.97 № 1378 и от 21.02.98 №238);

утверждение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219);

установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (Постановление Правительства РФ от 26.02.98 № 248);

утверждение Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Правительства РФ от 06.03.98 №288).

С 22 июля 1998 г. (с момента официального опубликования) вступил в силу Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусматривает специальные нормы, посвященные государственной регистрации ипотеки (статьи 19-28).

Полезная информация:

Причины, препятствующие росту кредитования малого бизнеса, и способы их устранения
Можно выделить несколько причин, препятствующих массовой работе кредитных организаций с малым бизнесом. 1) Высокая степень риска Широко распространено мнение о высокой степени риска при работе с малыми заемщиками. Однако данные ряда банков, специализирующихся на кредитовании малого бизнеса, опровер ...

Анализ практики применения федерального закона “Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств”
Множество проблем обозначилось и в ходе практической реализации обязательной «автогражданки». И это закономерно, так как данный процесс еще не окончательно устоялся и находится, по сути, в «переходной» стадии. В любом, особенно в новом законе, всегда найдется много недостатков. Ни одна система, пре ...

Управление деятельностью страховых организаций.
Все правовые отношения, связанные с проведением страхования можно подразделить на 2 группы, регулируемые законодательством: - правоотношения, регулирующие собственно страхование, т.е. процесс формирования и использования страхового фонда; - правоотношения, возникающие по поводу организации страхово ...