Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России

Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Ипотечное кредитование – это совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т. е. ипотечного сегмента фондового рынка.

Ипотечное кредитование – это универсальный способ решения жилищных и имущественных проблем, предполагающий в качестве целевого использования кредитных средств самые разнообразные инвестиционные, предпринимательские и потребительские направления жизни и деятельности любого кредитоспособного человека.

Следует отметить, что последний тезис всецело подтверждается последними тенденциями развития рынка ипотечного кредитования нашего города. С одной стороны, последствия серьезного финансового кризиса, который не мог не затронуть и российский рынок кредитов под залог недвижимости, отрицательно сказались на реальной стоимости и даже доступности ипотечных кредитных продуктов. С другой стороны, оптимизация отношения к заемщику и предмету залога a priori снижает кредитные риски банков и способствует адекватному отношению кредитной организации к потребностям современного новосибирского рынка недвижимости.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем необходимо отнести нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многом зависит возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено около 2 – 3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту [56, c. 9-12].

Следующий аспект в рамках процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (ст. 146) любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, учитываемых при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья [42, c. 39-47].

Третий аспект данной группы проблем касается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Полезная информация:

Сравнительный анализ кредитной политики ЗАО КБ «Пятигорск» и ОАО «Ставропольпромстройбанка»
Прежде чем говорить об эффективности методики оценки кредитоспособности клиента, необходимо оценить эффективность кредитной политики ЗАО КБ «Пятигорск». Для этого сравним кредитную политику изучаемого банка с кредитной политикой ОАО «Ставропольпромстройбанка». Банк ЗАО КБ «Пятигорск» начал свою дея ...

Порядок погашения юридическим лицом кредита в текущую деятельность
Погашение задолженности по кредиту, выданного юридическому лицу, и уплата процентов по нему проводятся в соответствии с условиями кредитного договора и законодательством наличными денежными средствами или безналичным путём в установленной законодательством очерёдности с текущего счёта или иного счё ...

Методика кредитования юридических и физических лиц
Кредит – ссуда в денежной или товарной форме, предоставляемая кредитором заемщику на условиях возвратности, платности, срочности, дифференцированности, целесообразности. Система банковского кредитования – это совокупность элементов, определяющих организацию кредитного процесса и его регулирование в ...